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La nue-propriété

La nue-propriété

La nue-propriété est une stratégie patrimoniale appropriée financièrement et fiscalement lorsque qu’un particulier assujetti à l’IFI, perçoit par ailleurs des revenus fonciers et ne veut pas se soucier de la gestion locative.

La nue-propriété c’est l’opportunité de

  • faire l’acquisition d’un bien immobilier de prestige à un prix très abordable
  • faire baisser sa pression fiscale parce que le bien acquis n’entre pas dans l’assiette de l’ISF, donc enrichir son patrimoine sans alourdir son imposition
  • réduire la fiscalité sur ses revenus fonciers grace au financement par emprunt de la nue-propriété, les intérêts d’emprunt venant s’imputer sur les revenus fonciers existants
  • retrouver la pleine propriété du bien au terme de l’usufruit temporaire et d’avoir le choix de vendre le bien ou de le conserver en patrimoine pour le louer ou l’habiter

Le principe de la nue-propriété

La nue-propriété est un dispositif de défiscalisation, forme d’optimisation fiscale qui consiste à faire l’acquisition d’un bien non meublé, neuf en VEFA ou ancien réhabilité et de démenbrer la pleine propriété de ce bien en séparant la nue propriété et l’usufruit.

Elle se réalise par l’acquisition d’un bien à valeur ajoutée à un prix inférieur entre 30 % et 50% au prix du bien, la minoration étant calculée sur la base de la somme des loyers actualisés sur la durée de l’usufruit soit entre 15 et 20 ans, le montant déduit du prix du bien n’étant pas fiscalisé.

Avantages de la nue-propriété au plan patrimonial

La nue-propriété permet de constituer son patrimoine immobilier en réalisant l’acquisition d’un bien de grande qualité à un prix abordable. L’usufruit est cédé à un bailleur institutionnel ou social qui en aura la gestion pendant 15 ou 20 ans et qui en contrepartie percevra la totalité des loyers et prendra à sa charge la gestion locative, les vacances locatives, la taxe foncière et l’ensemble des travaux d’entretien, de maintenance et de grosses réparations.

Mais c’est aussi de

  • Pouvoir choisir, à terme de l’usufruit temporaire, de louer le bien pour bénéficier de revenus complémentaires, de le vendre pour percevoir un capital ou de l’habiter.
  • Valoriser immédiatement un patrimoine en faisant l’acquisition d’un bien de prestige à un prix abordable
  • Réaliser une plus-value en cas de revente exonérée d’imposition sur la plus value si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans

Avantages de la nue-propriété au plan fiscal

La nue-propriété permet de percevoir immédiatement et sans imposition fiscale la totalité des loyers cumulés qui auraient dû être perçus tout au long de la durée d’usufruit temporaire, sous la forme d’une réduction de prix de 30 % à 50 % sur le prix d’achat de l’appartement.

La nue-propriété permet de diminuer la pression fiscale, le bien acquis n’entrant pas dans le patrimoine lors du calcul de l’ISF ( article 885 G du Code Général des Impôts ).

Mais c’est aussi de

  • S’acquitter de frais de notaire s’appliquant à la seule nue-propriété
  • Déduire les intérêts d’emprunt de l’investissement financé par un crédit des revenus fonciers perçus par ailleurs, à défaut ces intérêts seront reportables pendant dix ans sur des revenus fonciers futurs, par exemple ceux issus de la location du bien à l’extinction de l’usufruit
  • Réduction de l’assiette ISF sur la part de l’investissement financée en fonds propres (art 885 G quater du CGI modifié par l’article 13 de la Loi de Finances 2013*) ISFI en 2018 ?
  • Exonération de la taxe foncière
  • A l’extinction de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein-propriétaire, sans aucun frais complémentaires, ni formalité et la valeur du bien est réintégrée dans l’assiette de l’ISF ISFI en 2018 ?
  • Réaliser une plus-value en cas de revente : si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans, vous serez exonéré d’imposition sur la plus-value.

 

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