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La loi Pinel Outre Mer

La « loi Pinel Outre Mer »

La loi Pinel Outre-Mer propose aux investisseurs un dispositif de défiscalisation dans les territoires d’Outre-Mer dont la principale caractéristique est son effet de levier plus important que les investissements de même nature en métropole.

En effet ce dispositif s’adresse principalement aux contribuables s’acquittant d’un impôt sur le revenu supérieur à 10 000 euros et à ceux qui ont optimisé le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros.

Les contribuables qui investissent sous certaines conditions dans un logement neuf et qui le loue sur une durée entre 6 et 12 ans peuvent déduire jusqu’à 32 % du montant de leur investissement.

La loi Pinel Outre-Mer est l’un des dispositifs, avec la loi Malraux, des plus efficaces pour réduire votre pression fiscale.

Le principe de la « Loi Pinel Outre-Mer »

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, les contribuables doivent investir dans un bien neuf (VEFA), en construction ou réhabilité et s’engager à le louer durant une période déterminée de 6, 9 ou 12 ans, durées qui correspondent respectivement à des réductions d’impôt de 23 %, 29 % ou 32%, le montant des avantages fiscaux étant calculés sur le prix d’acquisition des logements neufs.

Le plafond total d’investissement est de 300 000 euros et de deux logements Outre-Mer par année fiscale , le montant maximum de la réduction d’impôt est de 96 000 euros soit 8 000 euros par an pour une durée de location de 12 ans , la réduction d’impôt annuelle maximale est de 11 500 euros et correspond à un investissement de 300 000 euros sur 6 ans.

Avantages de la « Loi Pinel Outre-Mer » au plan patrimonial

  • Constitution du patrimoine immobilier grâce aux loyers et aux économies d’impôt
  • Possibilité de financer l’acquisition à 100 % par un emprunt en profitant de l’effet de levier du crédit dans un contexte de taux historiquement bas qui améliore la rentabilité de l’investissement
  • Possibilité pour les investisseurs de louer à leurs ascendants et descendants non rattachés à leur foyer fiscal
  • Possibilité d’investir 300 000 euros par an et d’acquérir deux biens par année fiscale
  • Préparation de la retraite soit en louant le bien après la fin de la période de défiscalisation soit en le vendant pour se créer des revenus

Avantages de la « Loi Pinel Outre-Mer » au plan fiscal

  • Le plafond des niches fiscales est augmenté à 18 000 euros au lieu de 10 000 euros
  • Les taux de réduction d’impôts sont plus élevés qu’en métropole soit 23%, 29% et 32%, pour des durées de 6,9 et 12 ans
  • Le contribuable peut déduire de son revenu global le déficit foncier dans la limite de 10.700 euros, en retranchant certaines charges du montant des loyers perçus telles que les intérêts d’emprunt, les frais de garantie des prêts, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation du logement, les primes d’assurance garantie de loyer, les frais de gestion locative, l’excédent étant reportable pendant 10 ans
  • Le solde de la réduction d’impôt au titre d’une année qui excède l’impôt dû au titre de cette même année, peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des années suivantes jusqu’à la 6ème année incluse.
  • Le calcul de la surface habitable peut intégrer une varangue dans la limite de 14 m² par logement
  • La période de réduction d’impôt a pour point de départ le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, au lieu d’une déclaration d’achèvement de travaux au 31 décembre.

Conditions d’éligibilité

  • Les départements et territoires d’Outre-Mer concernés sont la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna.
  • Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-mer, il faut être un contribuable domicilié en France ou en Outre-Mer. L’acquisition peut être faite par une personne physique, une SCI ou en indivision, la réduction d’impôt s’établissant au prorata des parts.
  • Le bien doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou réhabilité, bénéficier du label écologique et énergétique BBC 2005 ou RT 2012, être en cours de construction par un promoteur et être achevé dans les 30 mois après la date de signature de l’acte authentique.
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux pour les logements acquis en état futur d’achèvement, la date de l’achèvement des travaux de transformation pour un local transformé en logement, la date d’acquisition pour un logement neuf ou réhabilité.
  • le plafond du prix par mètre carré habitable est de 5 500 euros majorée des surfaces des varangues dans la limite de 14 m² par logement.
  • Le bien doit être loué non meublé et à titre de résidence principale suivant le plafond des loyers fixés par décret annuellement par l’observatoire des loyers et suivant les revenus du locataire. A noter qu’un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant peut bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer.
  • Le bien doit être mis en location pendant une période minimale de 6,9 ou 12 ans.
  • Les loyers mensuels du bien mis en location ne doivent pas dépasser un certain montant, suivant la zone et la surface du logement.
  • Pour un même logement l’option en faveur de la réduction d’impôt Pinel Outre-Mer ne peut se cumuler avec la réduction d’impôt pour investissement outre-mer (Girardin), la réduction d’impôt au titre de l’amortissement Robien recentré / Borloo, la réduction d’impôt pour l’investissement en résidence de tourisme classé loi Demessine, l’imputation sur le revenu global des déficits fonciers provenant de monuments historiques et résultant d’une opération Malraux.

Plafond des loyers

Les plafonds de loyer Pinel Outre-Mer 2016 sont de

  • 10,13 €/m2, pour Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon
  • 12,54 € pour la Polynésie, la Nouvelle-Calédonie et Wallis et Futuna

Comme pour la loi Pinel en métropole, ils bénéficient d’un coefficient multiplicateur, calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/surface pondérée du logement. Ce coefficient arrondi à la 2ème décimale,ne peut excéder 1,2. Exemple, pour un logement de 40 m2 (surface pondérée Pinel) : coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/40 = 1,175, le loyer sera alors plafonné à 10,13 x 1,1.175 = 11,90 €/m2.

Plafond des ressources

Pinel / Duflot outre-mer : plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2018
Composition du foyerDépartements d’outre-mer*, Saint-Martin, Saint-BarthélemyPolynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna
Personne seule27 710 €30 768 €
Couple37 006 €41 087 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge44 503 €49 412 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge53 725 €58 651 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge63 200 €70 172 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge71 226 €79 083 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième+7 948 €+8 824 €

* Départements d’outre-mer : Guadeloupe, Guyane française, Martinique, La Réunion et Mayotte.

Simulations

Pour un investissement de 150 000 euros, le contribuable pourra bénéficier de :

  • 34 500 euros de réduction d’impôt soit 5 750 euros par an pendant 6 ans
  • 43 500 euros de réduction d’impôt soit 4 833 euros par an pendant 9 ans
  • 48 000 euros de réduction d’impôt soit 4 000 euros par an pendant 12 ans

Pour un investissement de 300 000 euros, le contribuable pourra bénéficier de :

  • 69 000 euros de réduction d’impôt soit 11 500 euros par an pendant 6 ans
  • 87 000 euros de réduction d’impôt soit 9 666 euros par an pendant 9 ans
  • 96 000 euros de réduction d’impôt soit 8 000 euros par an pendant 12 ans

 

Cet article est mis en ligne à des fins d’information du public et dans l’intérêt des contribuables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l’évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué par le biais de notre formulaire de contact. En aucun cas VEFZUR  ne pourra être tenu responsable de l’inexactitude et de l’obsolescence des articles du site.

 

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