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Le dispositif de défiscalisation « Pinel » dit « Loi Pinel »
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Le dispositif de défiscalisation « Pinel » dit « Loi Pinel »

Les nombreux avantages de la loi Pinel :

réductions d’impôts, souplesse de location, attractivité …

Le premier avantage c’est l’économie d’impôt ou « réduction d’impôt »

C’est une réduction d’impôts de 12 % pour une durée de 6 ans, de 18 % pour une durée de 9 ans et de 21% pour une durée de 12 ans.
Cela représente 63000 euros d’impôts économisés soit 6000 euros par an à condition d’investir au maximum des possibilités offertes par le dispositif (soit 300 000 euros d’investissement au total).
Un contribuable payant 6000 euros d’impôts par an, ne payera plus d’impôt pendant 9 ans en faisant l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif Pinel.

Le deuxième avantage est la possibilité de louer à sa famille

La loi Pinel permet en effet de pouvoir louer aux ascendants, un parent, ou aux descendants, un enfant, à condition que le locataire ne soit pas dans votre foyer fiscal. Il ne pourra pas bénéficier des APL mais il permettra au locataire de se loger dans de très bonnes conditions dans un logement neuf et d’un loyer modéré.

Le troisième avantage est l’attractivité des biens en loi Pinel

Les biens Pinel sont très recherchés par les locataires car ils sont neufs, aux dernières normes thermiques donc peu énergivores et surtout proposé à la location à un prix plus bas que le marché par le plafonnement des loyers. La durée d’engagement de location est aussi plus souple que sur les précédents dispositifs en effet, vous n’êtes pas obligé de choisir dès le départ la durée maximale de 12 ans mais opter pour six ans et prolonger pour deux périodes de trois ans. A noter, que les biens proposés en dispositif Pinel sont souvent vendus avec des garanties locatives, vacances et carences, qui sécurisent totalement la location par rapport à un investissement dans l’ancien. La souplesse du dispositif permet de se constituer un patrimoine facilement et d’en sortir tout aussi facilement une fois la période de défiscalisation achevée. Le logement pourra être vendu ou habité par son propriétaire ou loué sans plafonds.

Le quatrième avantage est lié aux conditions de financement du bien

En effet, le dispositif de défiscalisation Pinel est particulièrement rassurant pour les banques et établissement de crédit par la qualité des biens qu’ils financent ainsi que par l’encadrement du dispositif. Sous certaines conditions les banques et établissement de crédit peuvent prêter à hauteur de la totalité du montant de l’acquisition sans apport personnel et à des taux particulièrement bas. L’emprunteur bénéficie d’un double effet de levier, le premier qui est fiscal par la déductibilité totale de ses intérêts d’emprunt, le deuxième au plan financier par le différentiel entre le taux du crédit et le rendement lié au loyer perçu. De plus et sous certaines conditions vous pouvez obtenir par les banques et établissement de crédit un différé d’amortissement qui vous permettra de constituer de l’épargne en attendant le versement de la réduction d’impôt.

Mais comme tout dispositif fiscal, il peut y avoir des contraintes qu’il faut analyser et appréhender en fonction de la situation de chaque investisseur et contribuable

Le plafonnement

Le dispositif Pinel est plafonné, l’investissement global annuel ne peut pas dépasser 300 000 euros et deux acquisitions avec un prix au mètre carré inférieur ou égal à 5500 euros. On peut bien sûr faire l’acquisition d’un bien avec un prix au mètre carré supérieur à 5500 euros mais l’administration fiscale ne prendra en compte que le montant maximum de 5500 euros par mètre carré. Les autres plafonnements concernent les loyers qui sont environ 20% en dessous des prix du marché et les ressources des locataires.

La rentabilité

Lorsque que l’on envisage d’investir dans l’immobilier pour rechercher des réductions d’impôt tel que le propose le dispositif Pinel, il faut avoir une vision précise de l’impôt auquel on sera soumis sur la durée d’investissement choisie pour éviter d’être dans la situation d’une baisse d’impôt qui pourrait diminuer la rentabilité de l’opération puisqu’il s’agit d’une réduction d’impôt et non pas d’un crédit d’impôt. Les vacances et carences de locataires, les impayés peuvent également dégrader la rentabilité de l’investissement. Il faut investir principalement dans les villes ou il y a une forte demande locative, en privilégiant l’emplacement, la présence d’infrastructures notamment de transport, bâtiments d’enseignement et commerces, projets urbains. Le choix de la typologie des biens est important, la stabilité des locataires étant mieux assurée avec des surfaces moyennes de type 3. Enfin on peut se garantir par des assurances et garanties locatives. Pour apprécier pleinement la rentabilité d’une opération il faut bien sûr prendre en compte la totalité des frais annexes tels que la taxe foncière, les charges de copropriété même si la partie la plus importante est affectée au locataire et la plupart des charges sont déductibles des loyers perçus au même titre que les intérêts d’emprunt.

La durée du projet

L’investissement immobilier dans le cadre du dispositif Pinel doit être envisagé sur du long terme compte tenu du prix élevé au mètre carré des biens immobiliers concernés notamment par l’incidence foncière, la TVA à 20% et les dernières normes de construction. Cela reste un excellent placement pour se constituer un patrimoine, le transmettre ou préparer sa retraite.

Conclusion

Pour optimiser son investissement il est nécessaire d’en maîtriser toutes les étapes et pour cela bien connaître sa situation fiscale, sa capacité d’épargne et comment ce futur investissement peut compléter d’autres placements immobiliers ou financiers. La rentabilité future de l’investissement repose principalement sur le choix de la région, de la ville, du quartier, de la situation et de l’emplacement du bien, du type de programme, neuf ou ancien rénové, de la demande locative et des infrastructures d’accueil. Les régions dynamiques créatrices d’emploi sont bien sûr à prioriser. De manière générale il vaut mieux privilégier la proximité et visiter l’environnement et l’emplacement de construction du futur programme, ce qui permet de s’assurer que toutes les conditions sont réunies pour louer dans les meilleures conditions possibles sa future acquisition ce qui est un point majeur de la rentabilité du projet. Nous vous conseillons autant que possible de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier et du financement qui saura vous orienter et optimiser votre future opération.

VEFAZUR met à votre disposition son métier et son expertise pour vous faire réussir vos projets d’investissement immobilier.

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